Kaum eine Anlageklasse hat einen besseren Ruf als Immobilien – und kaum eine wird häufiger schlecht gerechnet. Ein Immobilien-Investment kann Vermögen aufbauen, aber nur, wenn Rendite, Kosten und Kapitalbedarf ehrlich kalkuliert sind. Dieser Ratgeber vergleicht die vier praktikablen Wege in den Immobilienmarkt und rechnet vor, was am Ende übrig bleibt.
Die vier Wege ins Immobilien-Investment
| Weg | Kapitalbedarf | Renditeerwartung p.a. | Aufwand | Liquidität |
|---|---|---|---|---|
| Vermietungsobjekt (direkt) | ab ca. 50.000 € Eigenkapital | 2–4 % Mietrendite + Wertentwicklung | Hoch | Sehr gering |
| REITs / Immobilien-ETF | ab 25 € | 3–6 % Ausschüttung, schwankend | Minimal | Börsentäglich |
| Immobilien-Crowdinvesting | ab 100 € | 5–8 % fester Zins | Gering | Projektlaufzeit |
| Offene Immobilienfonds | ab 25 € | 2–3 % | Minimal | 12 Monate Kündigungsfrist |
Weg 1: Die Vermietungsimmobilie – Königsweg mit Kleingedrucktem
Der Klassiker: Wohnung kaufen, vermieten, tilgen. Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet – Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Eine Wohnung für 250.000 Euro mit 833 Euro Kaltmiete bringt 4 Prozent brutto. Entscheidend ist aber die Nettorechnung:
- Kaufnebenkosten: 8 bis 12 Prozent (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar, ggf. Makler) – bei 250.000 Euro also bis zu 30.000 Euro, die erst wieder verdient werden müssen.
- Bewirtschaftung: Instandhaltungsrücklage (ca. 1 Euro/m² monatlich), Verwaltung, Mietausfallrisiko – zusammen oft 20 bis 25 Prozent der Kaltmiete.
- Ergebnis: Aus 4 Prozent brutto werden real oft 2,5 bis 3 Prozent netto – vor Steuern und vor Zinskosten.
Der eigentliche Renditetreiber ist der Kredithebel: Wer mit 50.000 Euro Eigenkapital ein 250.000-Euro-Objekt finanziert, partizipiert an der Wertentwicklung des gesamten Objekts. Der Hebel wirkt allerdings in beide Richtungen – bei fallenden Preisen ebenso.
Kann man von 2.000 Euro Mieteinnahmen leben?
2.000 Euro Kaltmiete monatlich erfordern bei 4 Prozent Bruttomietrendite rund 600.000 Euro Immobilienvermögen – unbelastet, also nach vollständiger Tilgung. Nach Bewirtschaftungskosten und Steuern bleiben davon eher 1.300 bis 1.500 Euro. Als alleinige Altersvorsorge ist das machbar, aber ein Projekt von 20 bis 30 Jahren, kein schneller Plan.
Weg 2: Börsennotiert – REITs und Immobilien-ETF
Wer den Immobilienmarkt ohne Objektkauf will, kauft ihn als Wertpapier: Real Estate Investment Trusts schütten den Großteil ihrer Mietgewinne aus, Immobilien-ETF bündeln hunderte davon weltweit. Vorteile: sofort liquide, ab Kleinstbeträgen, global gestreut. Nachteil: Die Kurse schwanken mit dem Aktienmarkt, nicht mit dem Immobilienmarkt vor Ort. Die Details – vom deutschen REIT-Gesetz bis zur Indexauswahl – stehen im Ratgeber REITs und Immobilien-ETF.
Weg 3: Immobilien-Crowdinvesting – projektbezogen mit festem Zins
Beim Crowdinvesting finanzieren viele Anleger gemeinsam konkrete Bauprojekte und erhalten dafür einen festen Zins von typischerweise 5 bis 8 Prozent über 12 bis 36 Monate. Das Investment ist planbar und schon ab etwa 100 Euro möglich, meist aber als Nachrangdarlehen strukturiert – im Insolvenzfall stehen Anleger hinter der Bank. Chancen, Risiken und Auswahlkriterien behandelt der Beitrag Immobilien-Crowdinvesting.
Weg 4: Offene Immobilienfonds – der träge Mittelweg
Offene Fonds kaufen Gewerbeimmobilien und geben Anteile aus. Die Rendite lag zuletzt bei mageren 2 bis 3 Prozent, dafür mit geringer Schwankung. Zu beachten: gesetzliche Mindesthaltefrist von 24 Monaten und 12 Monate Kündigungsfrist – schnell verfügbar ist hier nichts.
Sind Immobilien noch eine gute Geldanlage?
Die nüchterne Antwort: Sie sind eine normale Anlageklasse geworden. Die Nullzins-Sonderkonjunktur mit jährlich zweistelligen Preissprüngen ist vorbei; seit dem Zinsanstieg 2022 sind die Kaufpreise vielerorts spürbar gefallen, während Mieten weiter steigen. Für Investoren bedeutet das: Die Mietrendite trägt wieder mehr als die Preisspekulation, Standort- und Objektauswahl entscheiden über Erfolg statt des allgemeinen Marktauftriebs. Wer Immobilien als einen Baustein unter mehreren behandelt – neben dem ETF-Kern aus dem Portfolio-Vergleich und Zinsanlagen – investiert zeitgemäß.
Fazit: erst den Weg wählen, dann rechnen
Für die Direktanlage braucht es sechsstelliges Kapital, Zeit und Nerven; für die drei indirekten Wege genügen Beträge ab 25 bis 100 Euro. Einsteiger fahren am besten zweistufig: Immobilienanteil über ETF oder Crowdinvesting aufbauen, Erfahrung sammeln – und die eigene Vermietungsimmobilie erst angehen, wenn Kapital und Marktkenntnis dazu passen. Wie die Beträge konkret aufgeteilt werden, zeigt der Plan 10.000 Euro anlegen.