In Immobilien investieren, ohne Eigenkapital in sechsstelliger Höhe, ohne Notartermin und ohne Mieterärger – genau dafür wurden Real Estate Investment Trusts (REITs) und Immobilien-ETF geschaffen. Beide machen den Immobilienmarkt börsentäglich handelbar, ab Beträgen von unter 50 Euro. Dieser Ratgeber erklärt die Konstruktion, die Unterschiede und die ehrliche Risikobilanz.
Was ist ein Real Estate Investment Trust?
Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die Immobilien besitzt und bewirtschaftet – Bürotürme, Logistikhallen, Rechenzentren, Wohnungen, Einkaufszentren. Das Besondere ist die Rechtsform mit drei typischen Pflichten:
- Ausschüttungspflicht: Der Großteil des Gewinns (in Deutschland mindestens 90 Prozent) muss als Dividende an die Aktionäre fließen.
- Immobilienfokus: Vermögen und Erträge müssen überwiegend aus Immobilien stammen (in Deutschland mindestens 75 Prozent).
- Steuerprivileg: Im Gegenzug ist der REIT selbst von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit – versteuert wird erst die Dividende beim Anleger.
Das Ergebnis ist ein regelmäßig ausschüttendes Immobilienvehikel: Die Mieten der Gebäude kommen – nach Kosten – als Dividende beim Anleger an. Typische Ausschüttungsrenditen liegen bei 3 bis 6 Prozent pro Jahr.
Gibt es REITs in Deutschland?
Ja, aber wenige. Das deutsche REIT-Gesetz gilt seit 2007, gelistet sind nur eine Handvoll G-REITs – bekanntestes Beispiel ist die auf Büroimmobilien spezialisierte Alstria Office. Eine deutsche Besonderheit bremst den Markt: Wohnimmobilien, die vor 2007 gebaut wurden, dürfen nicht in einen G-REIT eingebracht werden. Der globale REIT-Markt spielt daher woanders: In den USA notieren mehr als 200 REITs mit zusammen über einer Billion Dollar Börsenwert, darunter Schwergewichte wie Prologis (Logistik), American Tower (Funktürme) und Realty Income, das als „Monthly Dividend Company“ monatlich ausschüttet.
Was ist ein Immobilien-ETF?
Ein Immobilien-ETF bündelt viele REITs und Immobilienaktien in einem Indexfonds. Wichtig zu verstehen: Sie kaufen damit keine Gebäude, sondern Anteile an börsennotierten Immobilienunternehmen. Die gängigen Indizes:
| Index | Abdeckung | Positionen | Charakter |
|---|---|---|---|
| FTSE EPRA/NAREIT Developed | Industrieländer weltweit | ca. 350 | Der Standard-Weltindex |
| FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe | Europa | ca. 100 | Regionale Ergänzung |
| Dow Jones US Select REIT | USA | ca. 100 | Reiner US-REIT-Markt |
Die laufenden Kosten liegen je nach Produkt bei etwa 0,25 bis 0,60 Prozent pro Jahr. Ausschüttende Varianten zahlen die gesammelten REIT-Dividenden meist vierteljährlich aus – ein Baustein für passives Einkommen per Sparplan.
Ist ein Immobilien-ETF sinnvoll? Die ehrliche Bilanz
Dafür spricht:
- Immobilienzugang ab Kleinstbeträgen, täglich handelbar
- Streuung über hunderte Objekte, Sektoren und Länder – unmöglich mit einer eigenen Wohnung
- Laufende Erträge durch die Ausschüttungspflicht der REITs
Dagegen spricht:
- Aktienrisiko bleibt: REITs schwanken mit der Börse. In der Finanzkrise 2008 verloren globale REIT-Indizes zeitweise über 60 Prozent – von Betongold-Stabilität keine Spur.
- Zinssensitivität: Steigende Zinsen drücken REIT-Kurse doppelt – über teurere Finanzierung und sinkende Immobilienbewertungen. Der Zinsschock 2022 kostete den Sektor rund 25 Prozent.
- Doppelung im Depot: Wer schon einen Welt-ETF bespart, hält Immobilienaktien bereits mit – ein separater Immobilien-ETF ist eine bewusste Übergewichtung, kein Muss.
Als Faustregel genügen 5 bis 10 Prozent des Depots, eingebettet in eine Gesamtstruktur wie im Portfolio-Vergleich beschrieben.
REIT, Immobilien-ETF oder Crowdinvesting?
Die börsennotierte Variante ist liquide, schwankt aber mit dem Aktienmarkt. Wer projektbezogen mit festen Zinsen investieren will, findet im Immobilien-Crowdinvesting die Alternative mit anderem Risikoprofil; den Gesamtüberblick über alle Wege in den Immobilienmarkt gibt der Ratgeber Immobilien-Investment.
Fazit: Immobilienrendite im Wertpapierformat
REITs und Immobilien-ETF liefern, was sie versprechen: laufende Immobilienerträge ohne Objektkauf. Was sie nicht liefern, ist Schwankungsfreiheit. Wer beides weiß und die Beimischung dosiert, bekommt einen soliden Einkommensbaustein fürs Depot – ab dem Preis einer Kinokarte.